• 23 Mar 2026

Konut piyasasına dair en yaygın yargı şu: “Fiyatlar uçtu.”
Doğru, etiketler yükseldi. Ama madalyonun öbür yüzünde başka bir gerçek var: Birçok projede satış fiyatı, maliyetin gerisinde kalıyor.

Bugün bir konutun maliyeti yalnızca beton ve demirden ibaret değil. Arsa payı, proje giderleri, ruhsat harçları, altyapı katılım bedelleri, işçilik, enerji ve en önemlisi finansman yükü… Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde arsa, toplam bütçenin en ağır kalemi haline gelmiş durumda. Daha temel atılmadan maliyet çıtası yukarı yerleşiyor.

İnşaat başladığında tablo daha da sertleşiyor. Malzeme fiyatları dalgalı, tedarik süreleri belirsiz, işçilik maliyetleri aylık artış gösteriyor. Proje krediyle yürüyorsa faiz yükü de ekleniyor. Satışın geciktiği her ay, finansman maliyeti hanesine yeni bir rakam yazılıyor.

Peki satış fiyatı neden aynı hızda artmıyor?

Çünkü fiyatı yalnızca maliyet belirlemiyor; alım gücü belirliyor. Konut kredileri pahalı, peşinat oranları yüksek, hane gelirleri sınırlı artıyor. Satış ofisinde yazan fiyat ile müşterinin ödeme kapasitesi arasında görünmez bir duvar var. O duvara çarpan her fiyat artışı, satış hızını düşürüyor.

Böylece garip bir tablo ortaya çıkıyor:
Etiket yükseliyor ama nakit akışı zayıflıyor.
Metrekare fiyatı artıyor ama kârlılık eriyor.

Sektör bugün iki ateş arasında. Bir yanda durmaksızın yükselen maliyetler, diğer yanda sınıra dayanmış talep. Fiyatı artırmak çözüm değil; çünkü satış yavaşladığında finansman yükü daha da büyüyor. Fiyatı sabit tutmak da çözüm değil; çünkü maliyet baskısı kârı siliyor.

 

Bu sıkışmanın uzun vadeli sonucu ne olur?

Eğer satış fiyatları maliyetleri karşılayamaz hale gelirse yeni proje sayısı azalır. Üretim düşer. Arz daralır. Ve birkaç yıl sonra, çok daha sert fiyat artışlarıyla karşılaşırız. Yani bugünkü denge sorunu, yarının daha büyük dengesizliğinin habercisi olabilir.

 

Konut meselesi yalnızca “pahalı mı, ucuz mu?” tartışması değildir. Asıl soru şudur: Üretim sürdürülebilir mi?

Bugün konut sektöründe yaşanan tabloyu tek cümle özetliyor:
Fiyatlar yükseliyor, ama sistem zorlanıyor.

Sağlıklı bir piyasa için maliyet, fiyat ve alım gücünün aynı zeminde buluşması gerekir. Aksi halde yükselen etiketler, daralan hesapların üzerini örtmeye yetmez.